賃貸契約時のチェックポイント

賃貸契約時のチェックポイント

オフィス物件が決まって、契約するときにチェックしておきたいポイントをお伝えいたします。

契約面積について

契約面積として契約書に記載される面積は、「専有面積のみの場合」と、「専有面積に共有面積の一部が含まれる場合」があります。

一般的に、この契約面積に坪単価がかかってくることになります。ですので、共有部分が大きく設定されていても、テナントにとってはプラスになる事はありません。この面積がドコまで入っているかは契約時のはじめにチェックすべきポイントとなります。

預託金について

預託金とは、賃料の支払債務の担保として無利息でビルオーナーが預かるお金です。この預託金が「月額賃料の何ヶ月分」となっている場合は、「賃料の値上げ」または「賃料の値下げ」のタイミングで、その差額を増減されることがあります。

預託金が減るときには問題ないのですが、預託金が増えるときには余分なコストがかかるということをあらかじめ認識しておきましょう。

預託金が返還される時期は、「賃貸契約が終了したあと」「原状回復工事が終わり」「オフィスを明け渡したあと」に清算されることになります。資金繰りなどの問題もありますから、どのタイミングで返還されるかについてはしっかり確認しておく必要があります。

この返還額については、原状回復費用や光熱費を差引いたものが返還されます。償却がある場合には、その金額がさらに差引かれることになります。

賃料について

オフィス賃貸契約において、もっとも重要なのが賃料になります。この賃料については以下のポイントについてチェックしておくことが必要です。

①.賃料起算日

これは賃料が発生する日のことをいいます。通常は契約開始日からとなりますが、特別なケースもありますのでチェックが必要です。また、共益金の起算日についても同様にチェックをしておくことがオススメです。

②.改定時期と更新料

契約更新時に賃料などの改定がおこなわれるのが一般的な契約内容となります。この更新時に、更新料が発生するのかどうかが大きなポイントとなります。

③.共益費

いわゆる管理費のことで、エレベーターや空調機器や給排水などの設備の保守管理費、および、共用部分の電気やガスや水道や清掃代などが含まれます。ビルによっては共益費以外にも費用がかかることがありますので、共益費にはどれだけかかるのか契約前に確認しておくことが必要です。

④.フリーレントの可否

一般的には、フリーレントとして一定期間の賃料が無料となっていても共益金はかかります。また、フリーレントだと即時解約ができないように違約金がつけられることになります。契約期間よりも早期に解約するときには、このフリーレント分の賃料を支払わなければいけないことが多いので注意しておきましょう。

契約形態について

2000年3月に施行された定期借家契約では、更新のない借家契約が認められるようになっています。

つまり、ビルのオーナー側が、なんらかの理由でテナントに退去してもらいたいと考えている場合において、契約終了のタイミングに更新はできず退去となります。また、中途解約もできませんので注意が必要です。

ただ、お互いが引き続き「オフィスを借りたい」「オフィスを借りてほしい」と考えているなら再契約となります。こうした契約の場合に、要望があれば特約をある程度いれてもらうこともできます。